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房地产行业2023年度策略报告:政策潮起行业涅槃,格局重塑其道大光
作者:佚名    所属栏目:【产品分类二】    时间:2024-04-15

  周期之最,行业正经历着最长、幅度最大的下行周期: 销售金额和面积上,2021 年 7 月新房市场销售开始出现断崖式下跌,持续至今全国商品房销售金额已经连续 16 个月同比下跌,平均跌幅 22.3%;房价上,新房成交价已经连续环比下跌 15 个月,远超 2018 年(7 个月)、和 2014 年(8 个月)的下行水平,在城市表现上也出现了明显的分化,三四线价格下行压力更大,一二线城市房价相对坚挺,环比下跌城市数量从去年底以来持续保持高位。行业经历了历史上最长、幅度最大的调整周期,我们认为 2023 年 Q1 基本面有望开始缓慢修复,随着政策逐步生效、经济复苏,二季度销售在 2022年疫情影响低基数的基础上有望实现增长,三四季度保持相对稳定,基于一线/二线/三四线城市的销售面积占比分别为 6%/26%/68%,销售均价涨幅分别为 5.5%/1.2%/-1.7%的假设,我们预计 2023 年全国商品房销售面积增长1.2%,销售金额增长 5.8%。

  供给侧加速出清,开工和投资持续走低: 2022 年受停贷烂尾风波冲击,行业信用风险持续发酵,房企资金流动性严重承压,供给侧加速出清,土拍市场持续越冷,开工面积和投资总额大幅缩水。在对 2023 年开工和投资的预判上,我们认为由于行业资金困境影响,能够进行新开工投资的主体减少,剩余有持续开发能力的主体受到资金压力、 2022 年新拿地大幅下降及房地产市场低迷等因素的影响,新开工仍会保持下降,降幅较 2022 年收窄为10.2%。土地投资方面, 2023 年一方面新拿地主体减少,另一方面未出险的房企在销售企稳后可能优先压降杠杆、解决资金困境,故 2023 年土地市场或仍难言乐观,土地购置费预计同比下降 10.1%,全年开发投资下降 6.8%。

  城投平台杠杆亟待释放,行业有望迎来集中加杠杆机遇: 土地市场遇冷带来的财政压力贯穿 2022 年始终,财政收入减少造成地方政府负债率增加,导致城投债估值波动以及利差走阔,造成其偿债能力和再融资能力有所下降,非标违约可能性提升,城投债利息偿付承压,一方面由于城投公司摘牌地块并未真实入市,无法产生真实现金流入,未来偿债压力下,城投平台的杠杆亟待释放;另一方面,财政部发文严禁举债储备土地,并表示要继续控制地方隐性债务规模,城投杠杆亟待释放,叠加本轮周期底部房地价差关系更为良好,行业有望迎来高质量加杠杆机遇。

  明年有望迎来收并购大年,行业龙头率先受益: 中央经济工作会议表述中,强调要推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,释放了较为明确的保优质主体和头部房企的信号。过往几年的中央工作会议对于供给侧的改革并未明确提及,但是本次明确提出满足行业合理融资需求,而且重点提到推动行业并购重组,未来出险房企(落后产能)的风险化解或将很大程度上依赖于行业并购重组的推动,叠加行业股权融资开展,我们认为明年有望迎来行业收并购的大年,中长期看,由于融资资金和预售资金的使用监管变严,以往的现金滚动模式被打破,民企缩表或成为未来趋势,行业的资产复债表稳定不代表民企资产负债表稳定,行业集中度未来或将提升,剩余龙头房企将有望借着行业加速整合的东风,进一步提升市场份额。

  我们对于行业机会的观点: 我们认为 23 年行业机会主要集中在一二线城市,三四线城市较难有系统性机会,行业未来有望存在一波高质量集中加杠杆的机遇,从企业发展方向层面看,房地产市场中强者恒强的格局较难打破。

  优质房企重点关注: 1、经营改善,如金地集团; 2、信用改善,如新城控股;3、收并购机遇,如保利发展、招商蛇口; 4、集团资源整合,如华发股份、南山控股。

  风险因素: 房地产政策放松不及预期、房地产市场调整超预期。

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