请大神解答困惑，谢谢

为广大人民群众考虑

房产测绘的规则主要是确定房租销售面积，例如阳台，入户花园等房间是半赠送的，

建筑面积计算规范是卡设计院和开发商的，例如进入主体结构范围内的阳台，花园都要计全面积，有些特殊的飘窗都要计半面积，这就对开发商的一些限制。

个人认为国家还是比较良心的，对购房者采用宽松的方式，对开发商就很严格。而且各种报建费用都是按规划部门算出来的面积计费。

还有一个原因就是房产和规划计面积的规范不一致，而且一直说不是要取消公摊面积，按套内面积卖房嘛

同样的一幢房屋，《房产测量规范》和《建设工程建筑面积计算规范》的具体不同之处究竟在哪里呢？
第一：低于2.20米得房屋计算规则不同
《房产测量规范》中明确指出：“8.1.2条：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、调廊、地下室、室外楼梯灯，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20m）的永久建筑。”“8.2.3不计算建筑面积的范围 a)层高小于2.20m一下的夹层、插层、技术层、和层高小于2.20m的地下室和半地下室。”
《建设工程建筑面积计算规范》中 “3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：
l 单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2 面积。
2 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积；净高不足l .20m的部位不应计算面积。”
“3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应汁算全面积；层高不足2 .20m者应计算1.2面积。
3.0.4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2 面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。
3.0.5 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。
3.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、探基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。
3.0.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20rn及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.8 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2 计算。
3.0.9 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。
3.0.10 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。
3.0.13 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.14 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。”
二：阳台计算规则不同
《房产测量规范》中“8.2.1计算全部建筑面积的范围f)挑楼、全封闭的阳台按外围水平投影面积计算。”和“8.2.2计算一半建筑面积的范围c)未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。”
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”
三:房屋外墙的保温隔热层计算规则不同
《房产测量规范》中未能明确房屋外墙的保温隔热层是否计算，但从2012年3月江苏省实施的《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）中4.1.3不计算建筑面积应符合以下规定：9 房屋主墙外的保温层、防潮层、采光井等其他装饰性材料的贴面。”
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.22 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。”
四：墙体粉刷层计算规则不同
《房产测量规范》中未能明确房屋外墙的墙体抹灰是否计算，但从2012年3月江苏省实施的《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）中“3.1.4在应用图纸进行计算式，当设计无标注粉刷层厚度的，粉刷层厚度统一为0.02m”
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.24下列项目不应计算面积 6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。”
五：自动扶梯等自动工具计算规则不同
《房产测量规范》中自动扶梯、自动人行道等是按照楼梯的计算规则进行计算的。
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.24 下列项目不应计算面积 8自动扶梯、自动人行道。”
《建筑工程建筑面积计算规范》条文说明第8款“自动扶梯(斜步道滚梯)，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备。为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。”
上述各条，因两个规范的规定不同，所以造成了相同的房屋，参照不同的规范计算出来的面积不一致。

总之

　 1、《建筑工程建筑面积计算规范》只适用于工程造价计价，而不适用于商品房建筑面积测量。

　　2、《房产测量规范》适用于商品房建筑面积测量，规划和房产部门都应按照此规范执行。

　　3、两个规范并不冲突，适用范围不一样，没有高低之分。

面积有两条主线，一是规划计容，二是房产测绘，随着多测合一的实施，两者的矛盾会越来越少，但是神仙打架的事情还是时有发生。 前期在办理预测绘和预售过程中，由于前期设计考虑不周全，导致费力协调近半年才解决问题，延误了开发节点。

一、少画了一扇门

建筑是个典型的四方中心筒18层公建建筑，电梯厅和主要设备用房位于建筑中央。由于出让条件限制，必须分层销售，因此每层都是未分割大空间，同时电梯厅和室内空间也未作分割（如下图）。这个项目前期本人未参与，接手时项目已经取得工程规划许可证和施工许可证，项目图纸已经固化，进入施工阶段。

二、冲突和原因

当时项目已经初步具备预售条件，提前委托房产测绘机构进行预测绘，过程中测绘机构反馈：由于电梯等公共部位和室内空间未作分割，无法区分两者，只能整栋作为单元计算面积（全幢面积）。由于预测单元是预售的前提，并且部分楼层还有自持要求，全幢面积可能无法满足预售需要。为此和测绘机构协调，对方要求进行规划变更，在公共部位增加分割门（如上图）。

经过内部评估，增加门成本有限且施工可行，不影响消防等疏散要求，同时不增加规划面积，为此和规划部门申请规划变更。但是规划部门否决了这一申请，理由是：根据最新的建设工程许可变更办法，变更内容涉及建筑单体内部分割变化的，无需申请规划许可变更。这个办法出台的本意是减少零星施工变化造成的规划变更，方便企业，营造好的营商环境。

我们把此理由和测绘机构及该测绘机构的上级部门进行了多次沟通，能否按照我司提供的白图进行测绘分割。对方表示由于分割单元涉及销售、产权和业主利益，在没有规划同意前提下据此测绘，如果规划验收时未予同意后果严重，无法同意。规划强调总体面积控制（最小单元层）和房管要求内部细致控制之间（最小单元套）的矛盾再一次突出的暴露出来。

三、折中解决方案

公说公有理，婆说婆有理，事情僵持在那儿，眼看预售节点越来越近。我明白，事情的点不在项目本身，而在于两个管理部门之间的协调对接：一是房管部门如何看待新出台的规划变更规定；二是规划部门如何协助规避房管部门的后续风险。很感谢两个部门，最终坐到一起协调，形成了企业情况说明->规划部门 备案意见->测绘部门据此测绘->规划验收闭环的方案。

明显是有冲突矛盾的，一直不去修订罢了

房产测绘规范 主要是2000年开始，那时不动产政策还没开始规范化，很多自建房都是受法律政策保护的，房产测绘规范主要用于历史遗留问题的确权。

建筑工程建筑面积计算规范是一个很完善的法规，其实房产测绘规范应该向建筑工程建筑面积计算规范看齐的，但是没人去推动修订或废止，所以，一直这个规范就不死不活的这德行，造成了很多问题，但一直存在着

以前是自然资源管理部（国土）下面的出的这个，后来这事又归为住建部，总之，涉及了两个部的问题，最终就这德性了，自然资源部说我不管，去问住建部的……（自然资源部的就是这么回复的，参考这里）

法制社会，还需努力……