一些数据给我惊呆了！
比如说苏州开盘就要靠抢了，中签率很低很低；苏州6月新房大卖1.7万多套，涨了300%以上；苏州库存降低，房东跳价、二手房持续上涨，豪宅交易飙升……
在大环境不堪的当下，从一个极端走向另一个极端，我想，正常点的人，都会思考，这里面是真是假？有多少水分？
正好，这两天，去苏州踩盘，结合我的所见所闻，谈一谈真实的苏州楼市。
从我走访的售楼处来看，市场确实在回暖当中，但是并没有说要靠抢的地步，有的一个月卖了四五十套就算好的，还有的说6月份要比5月回落一些。
但是，这些到了一些房产小编的嘴里，就变成这样了：
一片涨涨涨！一片买买买！
新房的数据是这样的：
单纯从数字看，6月确实飙升了好几倍，但是，这1.7万多套新房，里面有大量是之前积压的刚需大盘和安置房集中签约，比如吴中区、相城区，数据翻了4、5倍，一定是没有剔除安置房。
所以说，成交量确实在回升，但是没有这么夸张，真实的新房认购能翻个倍就不错了。
我在园区踩的几个盘，像外围区域比如胜浦板块，一些项目从去年年中开盘到现在差不多一年时间，也就卖了3-5栋楼，虽然现在销量比之前好转，但是绝非到抢房地步，房源还是有的。
还有的小户型，位置和周边配套都很好，本来觉得应该挺抢手，但没想到卖的比大户型要差。
再来看下二手房市场，这个才代表市场真正情况：
5月苏州二手房成交3300多套，6月是5100多套，涨了54%！二手房的数据更接近真实，能够上升这么多已经不错了。
因为苏州二手房挂牌量相对还是较多的，不少房源不降价，根本不好出手。
不过这里面也有政策因素，就是一些原来要等5年之后才能交易的，现在不限制了，等于说提前释放了一部分积压的交易需求。
你看，政策是5.9号实施的，经过1个月多月发酵，二手房交易开始解禁，也是说的通的，毕竟从挂牌到看房再到过户，确实需要不少于1-2个月时间的。
预计接下来，二手房市场还能持续发力一些，毕竟现在才是刚刚开始！交易链条需要时间去打通。
二手房成交量大的，集中在园区、姑苏区、吴中和吴江，这几个地方。没有新房这么夸张，这才是真实的市场。
我们之前说过，苏州正常新房/二手房交易量要在5000套上下，现在新房早过了，二手房刚刚过。也就是说，苏州真实市场热度，目前是恢复到正常水平，距离火热程度，还有一定差距。
房价这块，整体是稳定的，新房的备案价，确实在往上提，但是二手房，很多好板块也有房价跌的，而且回到3年前。
一二手价差倒挂，差距越来越小了，新房向上、二手房向下，共同作用的结果。
先说下新房：
核心城区、四大新城、次核心均有上调，基本上都是按照5%的幅度往上走。
园区奥体，此前限价在3.99万以内，万科一期3月底4.19万，二期6月底涨到4.45万，涨幅6%
新区狮山村，一期3.95万，二期4.15万，涨幅5%
科技城涨了，此前2.8万，现在和萃澜庭2.9万，御璟峯3.1万，开始破区域3万限制
高铁新城涨了，从2.9到3.17万，春和万象涨幅5%
太湖新城涨了，太泽之星3.25万，较去年至少涨5-6%
高贸新城涨了，原来3.1万，最新中铁建的新盘3.21万
太湖科学城涨了，观澜雅境最新2.67万，以往最高才2.56万，涨幅5%！
上面这张表记录了重点板块从2020年到目前新盘取证价格，明显看到，最近拿证的，都有所上调。而在此前长达2-3年的时间，价格基本不给涨。
等于说，苏州新房价格，变相等了三年时间，到现在的5、6月份开始涨了，不愿再等了。这个限价周期，要比上海、南京等长很多。
这也是为什么，很多房产大V说，苏州是长三角最大的房价洼地。接下来，这个洼地效应开始消失。
据统计，6月苏州新房均价2.53万/平米，环比涨11%。苏州六区当中除了新区、姑苏微跌，其他四区都是上涨。
园区均价3.4万，姑苏区均价3.3万，就这两个区是三字头的，其他大部分都是二字头的，仅吴江是一字头的。
相比新房价格的微涨，苏州二手房就没有这么乐观，甚至好些学区房源也在以价换量，价格不下来，根本不好卖。
我们以园区、姑苏区和新区这些热门学区房为例，链家网上的，统计下现在89个小区挂牌价，对比3月份，一大半不同程度下跌，只有约3成上涨。
而且，这89个小区中，有3成小区近3个月没有房源成交，不过那些下跌的，降价幅度有限，大多在1-2%这样，极个别才是大幅度的。
不过，还有一个事实是，因为不受限价影响，二手房特别是优质学区二手房，挂牌价都很高，比如园区的，一梯队的好小区都要10-14万/平米，其他比如新区的，同类也要7、8万朝上！
所以，个别业主着急卖房、着急置换的，就降价几十万卖掉，基本上跟2019年高峰期买入价差不多了，这个现象，我相信在重庆、杭州、南京等城市当下，也不是什么稀罕事了。
二手房有价无市，只不过就看谁稍微好点了，苏州就是稍微好点的那种。
这样一对比，新房限价最高4万多，优势还是非常大，只不过不好抢！
这也是为什么，在踩盘过程中，不少业务员说，倒挂盘想买，要给茶水费，像园区的至少是120万朝上……
救市到现在，确实有一定的作用，但是千万别高估了，也别盲目乐观了。
什么时候，经济、就业、民生这些相关数据都彻底好转了，楼市才会有真正信心和表现。
现在，都还是在调整的关口，楼市这块，只能说6月份有所拉升、好转。
就全国层面来看，根据易居研究院智库中心最新数据，新房成交量确实在回升，而且这个势头基本确立（连续3个月向上）：
这几天，发生了一些事颇具有风向标意义，一个就是财经大V任泽平来苏州抢房的消息，而且前段时间，他刚在央视发表重要演讲，主题是：从现在开始，战略级看多中国！
另一个就是，6月28号万科郁亮在股东大会上表示，房地产市场短期内已经触底！市场恢复是个缓慢温和过程，仍然需要时间。
我觉得现在一个共识就是，6月楼市迎来拉升，二季度持续修复，当前已经阶段性见底，接下来越来越多城市开始加入缓慢爬升当中。
对于苏州来说，因为调控周期原因，别家都涨了一轮之后，苏州丝毫未动，现如今新周期开始，苏州率先起势，倒是情理之中。
但是，千万别因为园区万科、新区狮山的少数项目千人摇、个位数的中签率而误以为买房靠抢、隔夜大涨时代来临，多少有点误判了。
除了金字塔尖的那几个少数倒挂盘要靠抢之外，苏州还有很多潜力板块，行情相对稳定、货源充足，一些郊区刚需板块，甚至要卖力吆喝才好出货。
后疫情时代，好的板块表现越来越好，而剩下的可能沦为平庸、表现一般，这就是楼市的二元时代，不仅在苏州，我相信在其他城市也在出现。
那么，二元时代的基本法则是什么？锁定这座城市最有潜力、最优质的的那20%板块，比如苏州园区、高新区。
这些区域，学校、产业、规划、交通等都是一顶一优质资源，目前3万多、4万多价位，相比杭州、南京同等板块动辄5、6万的水位，仍具有价格低洼优势，苏州这轮补涨，势在必行，而当下，仍有时间去做准备。
淘房记团队正在众筹园区打新摇号，感兴趣网友可以加入进来，一起谋划，提前半年到一年布局，更有价值、更加确定。
作者：淘哥
▇ 先后供职于沪上几家主流地产及财经媒体，扎根上海足迹遍布长三角。关注我，一起财富升阶，分享城市化红利。
如果你也关注苏州/长三角楼市，可以加入学习小组，通过发送私信15300490516，暗号“淘房记”，第一时间通过。
