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往事不堪回首,上海百年住房变迁史
作者:佚名    所属栏目:【产品分类三】    时间:2023-09-17

上海的房子给人两个印象,一是贵,二是小。这是因为上海移民多,土地供应少,住房的供给与需求,长年处于不平衡的状态。而上海住宅市场的供不应求,最早要追溯到百余年前。

1842年,一纸《南京条约》条约改变了上海的命运。上海被设为“通商口岸”,大批外商涌入,在租界内兴建大楼,做起了生意。上海从一个不起眼的海边渔村,渐渐变成贸易中心。上海的土地变得炙手可热,上海的住宅也开始变得紧缺。

△外滩曾是过去的租界,沿岸有许多西式建筑

租界时期,石库门严重紧缺

战争打破了全国人口的平衡。大批移民来到上海避难,住房资源空前紧缺。外国人看到了商机,顺势做起了地产生意。从起初简陋的木板房到后来的石库门,中国富人或租或买,就此在上海生活了下来。

△上海弄堂里的一栋栋石库门建筑

一排排的石库门形成了最早的弄堂,也形成了上海特有的弄堂风情。上海人常用“螺蛳壳里做道场”,形容石库门里的生活,意思是在狭窄简陋的空间里做复杂的事情。这些石库门有些类似现在的“小三户”,不大的空间里安置了多个小小的房间。其中最简陋的房间,当属“亭子间”了。

“亭子间”是石库门里二楼的一间屋子,七八平米的大小,处正房之后,厨房之上,晒台之下,朝北开窗,冬寒夏热。起初设计为堆放杂物,后来,因租客太多,也用以出租。租金较便宜,早年一般租给穷困的文人。

民国作家梁实秋描述过亭子间的生活:

“厨房里杀鸡,无论躲在哪一个角落,都听得见鸡叫,厨房里烹鱼,可以嗅到鱼腥,厨房里生火,可以看到一缕缕的青烟从地板缝里冉冉上升……”。

△石库门-亭子间示意图

由此可见,这亭子间有些类似如今群租房内的小隔间,专租给穷苦的外来人口。后来,这些移民成了新的上海人,石库门也成了他们的新家。以“亭子间”为特色的石库门,便成了一代上海人的回忆,木心先生在《上海赋》中写道:

“也许住过亭子间,才不愧是科班出身的上海人。而一辈子脱不出亭子间的,也就枉为上海人。”

在那个战乱的年代,上海租界内的住房主要就靠外国人建造。也正是从那时起,上海的住宅就附上了紧缺狭小的底色。

解放以后,分房调房成主旋律

新中国成立后,上海开始建造工人新村,专给工人阶级居住,这些住宅也被称为“老公房”。

早期的“老公房”只2-3层楼高,70年代起才开始建造高层住宅。由于是国家统筹,工人新村数量的依旧有限。从1949年到1978年,上海的人均面积仅从3.6平米,提高到4.5平米,30年增长了不到1平米。

△静安区新闸路上的老式公房

4.5平米的人均居住面积在全国无疑是垫底的。要知道,当时全国困难户的统一标准是人均居住面积4平面以下。若以此为标准,上海有90万户家庭(约占上海总人口的三分之一)是困难户。所以,上海只好把困难户的标准划到了2平米以下。

即便如此,上海仍有近10万户的家庭满足困难户要求,一家三口挤在一个亭子间大小的屋子里。所以,在每年竣工的房屋中,就专有一部分是分给困难户的。以1980为例,当年有2万多个困难户分到房。

此外,调房子是那个时候,除分房以外,唯一改善居住环境的办法。顾名思义,调房子就是与别家换住处。放在今天这是不可思议的事,但当时的换房市场,就类似如今上海人民公园的相亲角。人们张贴自己屋子的条件,并附上心仪屋子的要求。

△上海人民公园的自由相亲市场—“相亲角”

有人想把一间大的,换成两间小的,也有人想把无厕所的屋子换成带厕所但稍小一点的。据说,当时,有抽水马桶的卫生间,可以多换到4平米的面积,有煤气灶台则可多换2平米。

如果知道今天上海的房价,他们一定不会这么换,因为现在上海的一平米可顶好几个抽水马桶。

80年代,住房制度开始变革

改革开放后,上海开始摸索新的住房制度。改革的第一步,是把国家建造分配,转变成了单位建造分配。这一转变激发了企业的建房热情,整个80年代,上海竣工了4000多万平米的住房,人均住房面积超过了6平米。

在此背景下,上海依旧存在100万平米的住房缺口。住房问题研究小组认为要解决这个问题,就要建造100万平米的住宅,这就需要8个亿。

△没有分到房的人,他们的住房条件依旧很差

起初,上海效仿国内普遍的办法,进行了提租和出售公房,但成效甚微。因为,提租的同时也要求企业补贴一定的工资,而居民和企业都没办法承担这一成本。出售公房也不行,因为百姓根本没有存款买房,更无处贷款。

实际上,当时人们内心是抵触买房的,一些人即便能凑出钱来,也不愿买。他们觉得房子是公家的话,一切由公家负责,而一旦属于自己,就要增添许多麻烦。

1991年公积金中心成立,买房成了可能的事

在国内找不到解决的办法,就向外国求取经验。

1990年,时任市委书记的朱镕基带队前往新加坡考察学习。回来以后,上海住宅问题研究小组就起草了《上海市住房制度改革实施方案》,主要内容为:“推行公积金,提租发补贴,配房买债券,买房给优惠,建立房委会。”

△上海静安区的公积金管理中心

此举不仅解决了100万住房的缺口,也让普通百姓有了买房的可能。1991年5月,经国务院批准,上海的公积金中心正式成立。朱镕基带头买下了公积金中心发行的第一号住房债券。1992年5月8日,上海华光仪表仪器厂的女会计杨希鸿,成了全上海、乃至全国首个通过公积金贷款买房的人,这也是全国第一笔按揭贷款。

此后,从公有到私有,买房的观念逐渐在人们心中形成。到了1994年,全上海有一半的公房被购买,实现了商品化。上海公积金试点的成功,也让全国各地效仿学习。如今中国的房贷政策,其核心思路就取自上海公积金中心,商业银行只在其基础上做了一些修改。

自此,上海的住宅市场开始走向市场化。

1998年取消福利分房,住房商品化的时代全面开启

1997年之前,全国住房体系分为福利分房、内销商品房和外销商品房。其中,内销商品房是由政府下属单位建设,低价卖给当地居民和企业。而外销商品房是由房地产公司建设,面向港澳台、华侨和外籍人士,价格较高。

97年亚洲金融危机爆发,外销房的需求受严重影响,而内销房和福利分房又供给不足。于是在1998年,中央干脆取消了福利分房,将内消防与外销房并轨。中国进入了全面住宅商品化的时代。

△住宅全面商品化后,连片的商品房被建起

此后,上海的房地产市场便蓬勃发展,众多公司转型进入地产,纷纷拍地建房。这一景象,不禁让人回想起当年租界里的外商,他们嗅到了地产的商机,在外滩边建起了一栋栋的石库门建筑。

在上海住宅商品化后的20年里,人们从小心翼翼地买一套房,变成抢着买房,再到今天买不起房。上海的房地产市场也从买房市场,变成了卖方市场,就像黄浦江的波浪一起一伏,滚滚向前。

时至今日,上海的人均居住面积已经达到了18平米。一百多年来,上海的住宅发生了巨大的变迁,始终不变的是它成为“通商口岸”后的经济地位,和它黑洞般的吸引力。


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