上一篇讲到配合征收工作人员的房屋调查登记的好处之一就是有可能公示的时候你权利证明上的面积和核定公布的面积会有差异，这时，你可以申请更正登记，如果登记簿的权利人不愿意书面同意更正或者拖延更正，你可以提起异议登记。具体可以回顾征收(动迁)前为什么要配合房屋调查登记？ - 在画那个圈之前 - 知乎专栏

既然明白了如果公示的面积和你权利证明的面积不同时你能做点什么，那么新的问题出现了，你会发现，公示的时候是：建筑面积，往往和你权利证明上的记载面积并不相同，那一般是怎么认定的呢？

首先我要先撇开私房（即产权房）的部分，因为私房的建筑面积即产证面积（没有产证的产权房面积计算就非常麻烦，大多数情况还涉及历史问题，需要个案单独讨论）所以下面主要针对公有居住租赁用房（备注1）以下简称公房的建筑面积换算我试试做一些说明。

首先，上海的公房意味着你不是房屋的产权拥有者，而是仅仅只是房屋的承租人，大多数人其实对这种租赁关系所持有的相关权利证明却是一张租用公房凭证(俗称房卡)（备注2）

以我的经验为例，上海的租用公房凭证经历过四次相对比较大的变化。

1.最早的应该是白色一张硬质的纸张（俗称白卡）大约才90年代的时候较多。

2.然后是蓝色封面，内页白纸手写的（俗称手写蓝卡）

3.再之后这种蓝色封面，内页白纸开始用机打的（俗称机打蓝卡）

4.最新的实行到现在的是一种红色封面的房卡（俗称红卡）

白卡、手写蓝卡、机打蓝卡、红卡在记载风格和记载事项都有一些细微的差别，当然这也和不同的管理单位的行事风格和具体经办人员有关，越早期相对越乱，记载的部位和高度越不明确。

但无论那种房卡都会有下面这些内容：

租赁户名：记载承租人的名字（请核对是否与身份证相同，很多时候老房卡经常有错别字）

房屋地址：记载该房的门牌号码和地址（需要特别注意是否和你的身份证户籍地址是否一致，有很多情况下房卡上写xx弄19-20号，但户籍本上写19号，或者20号之类的）

月租：记载每月需付的租金（你每月需缴纳给公房管理公司的租金，这里的租金不含保洁都费用）

独用租赁部位：该房中属于承租人独立租赁用于居住或者使用部位名称（名称五花八门...）

公用租赁部位：该房中属于公共的部位(一般常见的有灶间，天井，晒台等等)

产权属承租户的搭建：该房中产权属于承租人的搭建部位（很多都是历史上遗留下来的问题）

附注（备注）：会记载各种事项，有户籍相关的事项，阁楼的高度，是否有不计租部位等等，每家情况不同，每个物业管理员在记载的时候也各有风格...各种奇葩。

需要特别注意的是，只有房卡中独用租赁部位中记载的部位才是可以换算成建筑面积的。

很多人会好奇为什么公用租赁部位不在补偿的范围呢？

这是因为历史的原因，为了方便计算上海在以前动迁的时候出台了一个换算系数，即你独用租赁部位乘以一个特定的系数来补偿，而不是另外计算公用租赁部位。而这个换算的系数也沿用到了征收中，具体的换算系数和你的房屋类型有关。

各类住宅的换算系数表(备注3)

比如你家的房卡上写着房屋类型：旧里，独用租赁部位面积里写着亭子间9.8平米

那么你家的建筑面积换算后就是：

9.8平方米乘以1.54（旧里及非改居换算系数）=15.09平方米（四舍五入，保留小数点两位）

需要注意不是所有部位的面积都可以按系数的，需要换算的阁楼或者扶梯间高度小于1.2米的，不计算建筑面积；1.2米到1.7米的，按照50%换算建筑面积；1.7米以上的，全部换算面积。（备注3）

也就是说，如果你房卡上记载的是亭子间9.8平米、阁楼3.1平米同时在备注里备注了阁楼的高度不足1.2米，那么阁楼的3.1平米是不被计算入建筑面积的。

那么你家的建筑面积还是：

9.8*1.54=15.09平方米（四舍五入，保留小数点两位）

如果你房卡上记载的是亭子间9.8平米、阁楼3.1平米高度是1.5米，那么：

9.8*1.54+3.1*1.54/2=17.48平方米（四舍五入，保留小数点两位）

再如果你房卡记载的是亭子间9.8平米、阁楼3.1平米高度是1.8米，那么：

9.8*1.54+3.1*1.54=19.86平方米（四舍五入，保留小数点两位）

当然，遇到最多的情况是，你家的房卡上并没有记载阁楼的高度，或者写着不计租。

如果是未记载的情况你需要去缴租金的公房管理公司询问，理论上管理员都能找到登记簿上的高度登记，如果没有的话，其实可以根据物业相关的租金公式可以倒推回来，因为1.7以上的阁楼和1.7以下的阁楼收取的租金是不同的。

不计租：我暂时没有找到关于不计租的认定文件，但是根据我实务中的实际情况来看，所谓的不计租其实就是1.2米高度不足的情况，所以在实际操作中不计租的阁楼也是不被换算成建筑面积的。

还需要注意的是按照2014年新出通知：厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数。（备注4）

需要特别的提醒的是：如果你房卡上在独用租赁部位写明的是：天井搭建或者晒台搭建是可以作为面积换算成建筑面积的，因为这些部位是按照面积收取你租金的。但如果这些部位写在备注里或者私有搭建就不能作为换算的面积了，这其中的关键就是该部位是否缴纳公房的租金，具体详情可以咨询当地的物业管理员。

其他各种零零总总的特殊情况我就不一一举例了，如果你还是不明白可以私信我，需要特别说明的是，如果你要咨询上海的国有土地上房屋征收中的面积核定，最好拍一张房卡的照片和你们基地的征收补偿方案，这样我可以更好更有针对的说明，记得房卡后面一页的备注也要拍哦，其他省市地区，恕我能力不够，帮不到你哈。

希望这篇文章能帮到你。

备注1：《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二） 》

一、公有房屋租赁管理的范围

本意见所称的公有房屋租赁包括公有居住房屋和公有非居住房屋租赁。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公有非居住房屋包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。

各区县房地集团公司依法受托管理的代管、代理经租等房屋的租赁参照公有房屋租赁执行。

备注2：《上海市房屋租赁条例》

第十一条 房屋租赁的当事人应当订立书面租赁合同。

市房地产管理部门应当会同有关部门制订房屋租赁合同的示范文本，供租赁当事人参照使用；其中，公有居住房屋的租赁，可以使用市房地产管理部门统一印制的租用公房凭证。

备注3：《 关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见 》

六、关于被征收房屋建筑面积的认定

　　对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

　　承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

　　2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

备注4：《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知 沪房管征〔2014〕243号》

一、严格执行建筑面积的认定标准严格按照《细则》及《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）认定被征收房屋的建筑面积，不得随意扩大和缩小认定标准，并执行以下规定：

（一）征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

（二）已经登记的房屋，以房地产权证记载的建筑面积为准。私房中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积。

（三）未经登记的房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

（四）未经登记的房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。已经登记的房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。 上述规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。