在“一城一策、分类指导”的原则下，一线城市就像那个班里被特殊辅导、额外加试的尖子生，如想调整楼市“四限”（限购、限贷、限价、限售）政策，须报各级部门审批和管理。

在其他城市纷纷出台楼市新政后，命运的齿轮终于转到了它们这里。

经济观察网获悉，8月，一场由高层召集北上广深主官的会议即将召开，主题关乎房地产相关政策如何调整优化。

各地工具箱似乎已然齐备，只等一个信号，一些更具体的精神，一个边界清晰的优化空间。

首先，房地产是一个低附加值产业，以它为核心的经济体系质量不会太高，因此这个产业不是一个能永续发展的产业。所以当楼市过热时，政府会适当抑制；然而目前多个地方政府的财政收入都十分依赖土地出让收入，一旦房地产快速崩盘，地方政府的财政将陷入万劫不复的深渊。所以当楼市下行后，政府又会大力扶持。

其次，楼市经过多年发展实际上已经相当市场化。在这个阶段下，房子的价格多半都是由供需关系决定，而政府的调控作用并不大。例如当初搞限购是为了抑制房价涨速过快，但火热的市场却直接解读为再不买以后更不买到了，于是限购后房价反而上涨；而现在下行周期中搞楼市扶持也一样，越是大力度扶持，市场对楼市的恐慌情绪就越严重，反而抑制成交。于是楼市在过去两年中陷入了【越调越萎，越萎越调】的恶性循环。

再者，楼市尽管已经进入了下行周期，但它所牵扯的产业链十分广泛，这已经不是经济问题，而是上升到了民生问题，所以对楼市的确不得不扶；但同时，目前全球正处于新兴产业快速崛起的一个十年周期，新能源、半导体、人工智能和数字经济在未来成为全球经济新的发展方向是很确定的事。如果目前对楼市扶持力度太大，又会挤占这些新兴产业的发展资源，如果错过这个档口，我们很可能输掉本世纪，严重点甚至直接沦为二三流国家。

最后，楼市在我国不是简单的商品，它几乎是组成家庭的必需品。许多家庭忙碌一辈子的劳动成果，就全部转化为了这一套房子，如果楼市快速崩盘，就意味着这些家庭的劳动力价值严重贬值，这必然会引发一系列社会问题；而同时，高额的房价又限制了新居民的需求，严重削弱了新居民的投资和消费能力，这对可持续发展而言是相当不利的。结果就是目前已经很多人选择了躺平、摆烂，整个社会的经济活力下降，且还有恶化趋势。

从2022初开始，我们的思路是【降利率、低首付、生额度、松限购】，为此我们多次降低了LPR，调低首付比例、优化公积金贷款额度、放开限购资格。但从结果来看，这些政策的效果几乎可以忽略不计。

2023年上半年，全国千亿房企仅存7家，而2020年同期，千亿房企还多达13家，仅仅三年时间，就锐减近一半。

同时，今年上半年，没有任何一家房企销售额突破3000亿。今年上半年的冠军是保利，销售额仅2366亿，但2020年的冠军碧桂园，同期销售额达到了3723亿，几乎是1.5个保利。此外，那年的恒大和万科，半年销售额也都突破了3000亿。

纵观整个行业，今年百强房企上半年销售总额只有3.56万亿，但2020年同期，这一数据达到了5.12万亿。也就是说，三年时间里，百强房企的销售额下滑了31%。

所以基本可以说明，过去两年，我国对楼市的调控毫无作用，调控已经无法逆转市场悲观的信心。在这种情况下，对楼市调整的态度必须转变，否则不仅不能维稳楼市，还会让更多扶持资源和资金打水漂。

对楼市的调控态度应该是【让其不要崩盘太快以免引发系统性危机】，而不是【通过调控让楼市重回巅峰】。

任何行业，想要进入繁荣发展时期都需要投机性资金的涌入。无论是百年前的“郁金香泡沫”；还是29年美国股市创历史新高；又或是日本上世纪80年代股市、楼市的爆炸式增长等等等等例子，都必须建立在投机性资金疯狂涌入该领域的前提下。

而我们的楼市大约在2018年-2019年达到了投机巅峰，在此后由于流动性资金的不足，整个市场涌入楼市的投机资金开始减少，楼市也就开始下行，楼市背后的诸多问题也就集中爆发。

从产业经济学的角度来说，楼市已经度过了它的成长周期，并已经开始由成熟期走向衰退期。这种情况下，投机性资金会迅速撤离这个市场，投机性需求也就会大大减少。

在投机性需求减少的情况下，无论怎么扶持都不可能使得楼市重回巅峰。所以对楼市的扶持应该有更清醒的认识，我们对楼市的态度应该是让其成为一个二三流产业存在于市场，尤其是在经过了两年的无效调控后。

从这两年的发展来看，楼市公共事业化的趋势比较明显。

在现存的7家千亿房企中，有4家都是央企或国企，且上半年的销售前4，它们占据了三席，分别是保利、中海和华润。但在2020年同期，销售前三均是民企，央、国企中仅有保利杀入了前四。当年的冠亚军碧桂园和恒大，如今已经深陷债务危机，两家累计负债超4万亿，已遭万人踩踏。

在这样的格局下，民企对参与地产会越来越谨慎，而碧桂园和恒大这种级别的企业只能最后的结局只能是低价卖身国资。只有央、国企地产企业还能依托雄厚的实力背景实现盈利。

并且这个盈利还有一定的【水分】。

当恒大、碧桂园这样的企业最后因为债务问题卖身国资后，整个楼市就会像银行、石油、通讯那样成为国有垄断企业，在这种情况下，国企拥有对楼市的定价权，因此即便销量不好，楼市的价格也不会大崩盘。而央、国企彻底主导楼市以后，楼市其实就已经算完成了公共事业化。

在完成公共事业化后，央、国企的定价会平衡民生与土地收入，使得房价来到一个尽管位置依然偏高，但却几乎不会再怎么涨跌的区间。

央、国企依靠雄厚的背景实力（说白了就是财政和央行），即便销量不好也有兜底，不会遇到恒大和碧桂园这样的债务危机，它们可以把房子挂在那里慢慢卖，哪怕卖个十年八年的。而不是像民企那样，一旦遇到资金链断裂就不得不降价抛售回笼资金，甚至是选择烂尾。

最终，当央、国企全面接受楼市后。从绝对量来看，整个楼市依然会有利润（因为它们有不大幅降价的底气）；但同时，作为一个产业来说，楼市的净资产收益率可能并不会太高，甚至可能不会高过银行的定期存款。

就例如中石油和中石化，虽然它们的绝对利润很高，两家去年净利润合计超过2100亿；但从相对收益率来看，它们的净资产收益率低的可怜，只有3.1%和2.5%，真不如银行存定期。

但楼市公共事业化是必然的结果。

像恒大、碧桂园这样的企业，已经没有可能依靠自身力量解决债务危机了；又因为楼市处于下行周期，其他企业和资本方也不可能冒着这么大的风险来拉它们一把。

最后恒大、碧桂园只能低价卖身国资，当诸如它们这样的企业纷纷低价卖身国资后，整个楼市就自然像石油、银行那样进入了国企垄断局面。房地产也就成为了政府主导的公共事业。

楼市的公共事业化，可以避免房价快速下跌导致市快速崩盘引发系统危机；可以一定程度保护土地财政；又可以让楼市合理退居二三线，把发展的空间交给新兴产业，从而推动我国的产业升级。

这条路其实已经在进行，只是我们过度关注房价本身，进而忽略了从产业和战略的角度去看待楼市的调控。

一线城市即将松动房地产政策，释放的信号非常明显，那就是持续多年的房地产市场的泡沫已经是难以为继了。现在面临的问题，无非是软着陆还是硬着陆的问题。

长久以来，房地产价格一路飙升，几乎是一骑绝尘地吸收了这几年几乎所有的货币增发。在起到了稳定基本物价，避免出现大幅通胀的同时，也带来了各种社会经济问题，包括房地产市场过度投机化，严重脱离基本面，出现大量空置率以及烂尾楼，地方财政过度依赖土地资源，在其成本日益上升的过程中导致政府债务问题日益严重等。这些问题一旦集中爆发，不仅会导致房地产价格泡沫破裂，处理不好也会同时引发金融与债权人务泡沫的破灭，甚至导致经济危机。

当然，一线城市的情况与二三四线城市的情况还是有很大不大同的。相对而言，一线城市的房价更具韧性。尽管一线城市的房价已经高得离谱，到达了六位数，但相对而言一线城市的房屋空置率只有11%左右，远低于二三四线城市20%以上的水平。因此，尽管一线城市的房价相对其峰值，必然会不可避免地发生一些回调，但软着陆的可能性依然很高。

值得注意的是，疫情之后，一线城市的人员流动发生了一些微妙变化，开始出现人口迁出的趋势，尤其是上海与深圳。人口作为支撑房价的基础，一旦出现下滑迹象，也就意味着目前的高房价并不具备可持续性。未来一线城市可能会进一步放宽落户条件，以便吸引与留住人才，防止其过快流入其他地区。

一线城市被严控的根本原因，不是房价高，而是避免虹吸现象，三四线死的太惨太快。

并不认为这个节点，真的会大规模放开一线房地产限制。

我们的金融体系承担不住房地产庞氏信贷的冲击，但止损总比继续拿整个金融体系的安全再去赌一次要强的多，再回头看看涨价去库存，典型的抓了芝麻，摔碎了西瓜，又到了决策的关键节点，总得从历史中学到点什么吧。

王克丹：历史的回顾，涨价去库存的得与失

现在的房地产缺的不是扶持，反而是规范，无规矩不成方圆，可能的规范方向：

1）放开限价，放松审批，让价格回归到居民的可支配收入逐渐可以负担的程度，居民收入就这么多，你不能只看房地产带动的GDP投资上的增长，而忽略消费不足带动的支出下降，而且后者往往是良性循环，人人消费，人人有收入和就业。投资、消费以及出口都要兼顾，而不是靠房地产短期支撑投资而长期牺牲消费。居民手里钱有限的情况下，你不可能同时做到刺激房地产投资和扩大内需，经济增速放缓必然要做出选择。

2）规范预售制乃至于取消预售制，预售制有其历史意义，比如协助房企获得更低成本的融资，从而增加市场的供给，但现在的房地产供需已经发生了重大的变化，供给根本就不稀缺。预售制也就失去了历史意义，要么改，比如拿到房子以后才开始还款，银行就会更加小心谨慎的看管监管资金，首付款的退款优先级，比如你在淘宝买东西，如果货有质量问题，完全有权利退掉。当然如果能做到这些，预售制对于既得利利益者也就很鸡肋了，该退出市场了，什么样的货卖什么样的钱，不能什么都没有就拿走居民的首付，同时早早就开始还贷款，世界上没有这么不平等的条约。

3）坚守三条红线不动摇，三条红线本身就是给金融体系设置的安全线，借用读者的一个评论，平时作弊考90分，严管作弊后不及格是监管的问题吗？明显是不顾风险的扩张，收益是自己的，风险是别人的，必然是无下限的创造风险而给自己谋福利，太平洋确实没加盖，但仅对有飞行能力的人，对着受害者且发声能力弱的群体喊，没加盖是缺少底线思维的，人家六个钱包掏了，背了几十年的债，房子也拿不到，还要听你讲“必要的牺牲”吗？

所以越是困难，越需要更严厉的监管，相来说房地产的下行，房企的庞氏信贷崩断，经济增速放缓其实都不可怕，可怕的是为了维持这种短暂的平静，把这个金融体系搭进去，把人口结构搭进去，把年轻人的心气和未来搭进去。哪个经济体能做到高速发展40年不遇到问题的，直面问题，解决问题，即便出现了经济周期的下行，制造业在，人还在，反而不是什么大问题，就怕一味的粉饰太平，拿更重要的潜力和代价去换短期的平静，这种无异于抱薪救火，薪不尽火不灭。

有可能别墅土地限制要放开了。

目前国内经济情况其实大部分人都很清楚，简单来说就是有钱的太有钱了，普通人又太穷了，普通人收入与我们的国际地位不符合，但是想提高普通人收入又比较复杂，不太好做。

那么显而易见就只能让那些有钱人消费了，更别说房子这种特别需要财富的消费品，而别墅就恰恰满足了这群富人的要求。

因为现在没有放开别墅用地，所以现在的别墅都建的比较小气，也就是各种联排，叠拼，类独栋啥的，特别小气，没有国外那种庄园级别的别墅。

中国这群有钱人是最在乎房子的，如果各个城市能在郊区开放别墅用地，那么肯定会调动富豪花钱的积极性，毕竟庄园级别的别墅，那花钱跟大平层可不是一个概念，什么泳池维护，花园维护，土地改造等等都需要一大堆人工来做，也能提升就业。

不过，真这样弄的话好像国内那些企业家就越来越像资本家了。。。。