2021年无锡的房地产可以总结为“冰火两重天”，走向是一条“高开低走”的曲线。上半年，房企销售大涨，拿地热情火爆；二手房交易量和价格也是节节升高，很多购房者深度焦虑匆忙入市。时间进入到下半年，当我们认为7、8月份作为传统淡季市场表现不好属实正常而寄希望的金九银十却变成了铁九铜十，我们才确定市场在调控和舆情之下已然降温，整个下半年持续成交低迷，销售、拿地、融资等瞬间入冬。暮然回首，7月份瞬间从火山进入寒冬，“一秒入冬”毫不夸张！这一年，我们已经被全国楼市整蒙了，甚至还有些魔幻。今天国家还在划三道红线，明天央行、银保监会可能就急吼吼地出来给市场“解冻”；今天国家说要限购限贷，明天各大城市可能又先后出台限跌令；今天央行放水，明天美联储又说要加息……操作一波接着一波，传言一个接着一个，搞得所有人一头雾水。

站在2022年，我们所有关心无锡楼市的都不禁想问：2022年以及未来无锡房价到底是涨还是跌？今天我就试着来解读一下。因为二手房和新房有非常紧密的正向相关性，所以我主要讨论新房的价格走势。

在我看来，凡事只要透过现象看本质，就没什么看不懂的，房价也是这样。我始终觉得房价的本质是城市的未来（有没有就业特别是高质量工作岗位、发展和人口流入）和货币的沉淀（通货膨胀）以及供求关系的外在体现。更深入一些，要预测2022年的房价走向，其实只要从以下四要素入手：人口、土地、金融和政策，其中土地指向“供”，人口指向“需”，而金融是供需之间的纽带，也就是“钱”，政策是指限购、限贷、首付比例贷款利率等，政策会影响供应、需求和金融。人口、土地和金融三者此消彼长的关系加上政策的相互作用，就是楼市的底层逻辑。我们就从这句话入手，来解构房价的底层逻辑，并预测无锡的房价走向。

先看房地产的“天”——政策，近期住建部、中国人民银行、证监会、银保监会等多部门密集发声，利好楼市的暖风倒会是不时会吹一吹，甚至许多城市出台了补贴购房政策。从政策层面来看，短期房地产政策面已基本见底，后续将呈现边际改善,“房住不炒”总基调依然不变，这应该没有人会持有怀疑态度。

二看房地产的“地”，我整理了近6年无锡土地市场成交情况，2020年和2021年土地成交量大幅度提升，这也就意味着未来1-2年有着比往年更多的住房供应量。

再看金融，近期金融政策频繁利好，不管是降准降息、还是央行的持续发声等，都预示着下阶段流动性将更加合理充裕，开发商融资环境和购房者的信贷政策趋暖态势明显，不管是贷款额度、利率、放款速度，都将进一步利好。无锡目前某些银行的房贷利率已经下调至近几年持续的5.9%，放款速度较之前也有明显改善。

最后看人口，无锡市政府乃至各个区政府，规划不断，不论是交通、教育、公园、新城、产业园等，比如无锡近期所公示的地铁5/6/S2号线、无锡中心、无锡南站、奥体中心等，而类似无锡南部高速、地铁4号线等诸多规划设施已经兑现，无锡对人口的吸引力正变得越来越强！第七次人口普查数据显示，近些年，无锡常住人口年新增10万+。

综上，无锡作为长三角几何中心城市、重点明星城市、人口净流入城市，长期以来，无锡楼市一直有较大的上涨压力，所以房贷利率多年霸榜全国第一，无锡ZF也是坚定执行并紧密跟随中央的调控。未来相当长的一段时间无锡的房价可能比较平稳，购房者的春天大概率不会昙花一现。在这个阶段，好的新房项目众多，二手房的交易速度也会适当放缓，购房者可以根据自己需求去精心挑选，暂时可以告别过去那种无限被动式匆忙入市，做一名有尊严的消费者！少部分新房项目和二手房项目高价入市或者价格上涨，少部分新房项目和二手房项目价格下跌，多数项目价格平稳微涨或者微降，这是大概率事件！“稳健”和“分化”将是2022年乃至未来几年的关键词，房子已经失去了炒作空间，“房主不炒”的时代来临。